경매 인도명령, 낙찰 물건에 포함 안 된 건물까지 내줘야 할까? 즉시항고로 대응하는 방법

경매 인도명령, 낙찰 물건에 포함 안 된 건물까지 내줘야 할까? 즉시항고로 대응하는 방법

부동산 경매에서 낙찰이 이루어진 후, 법원은 점유자를 상대로 인도명령을 내립니다.
그런데 이 인도명령이 실제로 경매 물건에 포함되지 않은 건물이나 공간까지 포함하고 있다면?
점유자는 과연 어떻게 대응할 수 있을까요?

최근 한 사례처럼, 미등기 상태로 수십 년간 사용해온 건물이
본 건물 외에 국유지 위에 존재하고 있었고,
감정평가사가 이를 잘못 파악해 경매 물건에 포함된 것처럼 처리해
낙찰자 측에서 전체 인도명령을 신청하는 경우가 있습니다.

이 글에서는

• 경매 낙찰물건 외 공간까지 인도명령에 포함될 수 있는지
• 즉시항고로 대응할 수 있는 방법과 절차
• 항고 이유서 작성 시 유의할 점
• 집행정지 신청까지 가능한지 여부

를 실제 사례 기반으로 정리합니다.

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경매 인도명령은 낙찰된 '부동산'에만 해당된다

법원에서 인도명령을 내리는 대상은
경매 물건으로 등기상 기재되어 있는 토지 및 건물에 한정됩니다.
즉, 등기부에 포함되지 않은 공간이나 제3의 미등기 건물은
원칙적으로 인도명령 대상이 아닙니다.

하지만 문제는 감정평가사나 집행관이 현황을 잘못 파악해
미등기건물까지 하나의 세트처럼 포함시켜버리는 경우입니다.

이런 경우 점유자는 법원에 즉시항고를 통해
"이 부분은 인도명령에서 제외되어야 한다"고 주장할 수 있습니다.

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즉시항고로 인도명령을 막을 수 있을까?

결론부터 말하면, 가능합니다.

다만 전제가 있습니다.

• 해당 건물이 실제로 낙찰물건에 포함되지 않은 별개의 시설이어야 하며
• 이를 입증할 수 있는 자료가 있어야 합니다.

즉시항고는 인도명령이 송달된 날로부터 7일 이내에 신청해야 하며,
이때 항고서류에는 간단히 ‘내용 추후 제출’이라 적고 먼저 접수한 뒤,
항고이유서를 추가로 제출하면 됩니다.

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어떤 증거가 필요할까?

1. 등기부등본상 존재하지 않는 건물이라는 증거
   – 관할 등기소 또는 토지이용계획확인원에서 해당 건물이 등기되어 있지 않다는 사실을 확인
   – 감정평가서나 경매물건명세서에 실수로 포함된 정황을 함께 비교
2. 건물 용도 및 독립성을 보여주는 자료
   – 창고, 외부화장실, 운전기사 대기실 등으로 활용해왔다는 사실을
   사진, 영상, 생활기록, 주변 진술 등을 통해 입증
3. 구청 등 행정기관의 묵인·관행 자료
   – 오래전부터 관청이 해당 건물의 존치를 문제삼지 않았다는 사실을
   민원기록, 통화녹취, 민원상담이력 등으로 간접 입증
4. 현장사진 및 배치도
   – 본건물과 별개 구조임을 보여주는 사진 및 간단한 약도 첨부

이러한 자료들이 있어야 “법적 소유권이나 낙찰 범위 외 공간에 대한 인도는 부당하다”는 논리가 성립됩니다.

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즉시항고 이유서, 언제까지 제출해야 하나?

즉시항고장만 먼저 제출해도 적법하게 항고한 것이 되지만,
이유서를 제출하지 않으면 기각될 가능성이 높습니다.

보통 법원에서는 항고장 접수 후 7일 이내에 항고이유서를 요구하며,
지연되면 보정명령을 보내거나 바로 기각 결정을 내리기도 합니다.

따라서 최대한 빠르게 항고이유서를 준비해서 제출하는 것이 중요합니다.

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항고 결정까지 걸리는 시간은?

사안에 따라 다르지만 일반적으로 3주~2개월 이내에 결정문이 송달됩니다.

• 사안이 단순하고 자료가 명확하면 서면만으로 판단
• 경우에 따라 보충자료 요청이 있을 수 있음
• 특별한 기일 없이 재판부의 내부 판단으로 종결되는 경우가 많음

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항고 중 강제집행이 걱정된다면? → 집행정지 신청 가능

즉시항고를 하더라도, 법원이 인도명령의 효력을 자동으로 정지시키는 것은 아닙니다.
따라서 별도로 '집행정지 신청서'를 제출해야만
강제집행이 중단될 수 있습니다.

신청 방법은 간단합니다.

• 즉시항고장 사본과 함께
• ‘인도명령 집행정지 신청서’를 경매계에 제출
• 간단한 이유(예: “항고 대상 건물이 낙찰 목적물과 무관하므로 정지 요청”)를 기재하면 됩니다.

이 신청은 무료이며, 2~5일 내로 받아들여질지 여부가 결정됩니다.

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즉시항고이유서, 전문가에게 맡길 수 있을까?

물론입니다.

즉시항고이유서는 법적 논리와 판례 구조가 필요하기 때문에
변호사 또는 법무사에게 ‘작성 대행’만 맡길 수 있습니다.

보통 비용은 다음과 같습니다.

• 법무사: 10만~30만 원
• 변호사: 30만~50만 원
  (사건의 복잡성이나 서류 작성량에 따라 상이)

작성 완료 후 서류 수령 시점에 비용을 정산하는 방식이 일반적이며,
성공보수 조건으로 진행되지는 않는 것이 원칙입니다.

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결론 요약

• 경매 낙찰 물건에 포함되지 않은 건물(미등기, 국유지, 별도 구조물)은 인도명령 대상이 아닐 수 있다.
• 즉시항고를 통해 인도명령을 다투는 것이 가능하며, 7일 이내 제출해야 한다.
• 항고 이유서에는 등기부 부존재, 용도, 사진자료 등이 포함되어야 하며 법적 논리가 중요하다.
• 강제집행을 막기 위해 별도 집행정지 신청을 병행하는 것이 안전하다.
• 이유서 작성은 전문가에게 맡길 수 있고, 비용은 건당 10만~50만 원 사이가 일반적이다.

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